還在漲!這座海濱城市的新房價格已連漲17個月

2021-11-19 08:58:33

北上廣深樓市持續降溫的同時,海南兩個最受關注的城市悄然堅挺。

據國家統計局數據,10月新房價格環比下跌的城市數量為52個,僅13個城市房價環比上漲,其中就有三亞,且還以0.8%的環比漲幅領跑全國,這也是三亞新房價格連續17個月上漲。

??趧t由于10月的新房價格環比持平,剎停了連續16個月的上漲。

多位海南房地產業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,三亞房價連續上漲的主要還是供給和需求的矛盾關系造成的。另一方面,由于部分項目存在備案滯后的影響,即在過往房價高點簽約的項目今年備案,并不能完全反映當下的成交均價。不過,在三亞新房價格的連續上漲下,調控的加強不可避免。

新房已連漲17個月

事實上,自2020年下半年以來,海南樓市就一直悄然升溫,到今年初,升溫勢態尤為明顯,特別是三亞市場。

易居研究院報告顯示,海南今年一季度房價漲幅為11%,明顯超過全國8%的水平;三亞今年3月的新房價格為34022元/平方米,已是2018年9月以來的最高值。

9月2日,三亞發布《關于進一步加強商品房銷售價格備案管理的通知》,申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目,整體備案均價不得超過同地段、同品質、同類型項目近期網簽價格。經核準價格備案的商品住房項目,原則上1年內不得上調備案價格。

受市場整體觀望情緒影響,據中指院數據,三亞在第三季度商品住宅成交面積連續3個月下降,購房者置業意愿下降。但從價格看,9月,三亞市商品住宅成交均價為34398元/平方米,同比上升32.25%,環比上升6.46%,同環比均有較大幅度上升。成交面積為7.04萬平方米,同比上升22.65%,環比下降28.67%。

9月~11月三亞發改委公布的備案數據顯示,新房備案均價空間頗大。

三亞市沁園·春城項目備案均價(裝修)為29880元/平方米,開創·白玉海棠項目備案均價(裝修)為31953元/平方米,天使·海棠明悅三期項目低層住宅備案均價為(裝修)47666元/平方米,國壽健康公園項目備案均價(裝修)為59620元/平方米,山海湖高檔休閑住宅社區項目備案均價(毛坯)為78019元/平方米。

“從我們掌握的數據來看,三亞2021年存在往期成交備案的情況,在成交量和成交價格上同比確實出現比較明顯的漲幅。但從環比情況來看,目前三亞的成交價格相對比較穩定,且當前成交以崖州灣、市區等項目為主,實際在售項目成交價格也比較穩定,理論上環比上的幅度較小?!焙D鲜》康禺a業協會執行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,在全國范圍的強調控下,部分城市價格實際下滑,使得三亞成交價格凸顯,出現環比上漲幅度全國領先的情況。

記者通過查詢每經AI品房小程序的“鎂刻新盤”發現,三亞單價在3萬~5萬元/平方米的新盤成為供應主力,單價在5萬~8萬元/平方米的新盤有7個。

王路認為,三亞新房價格連續上漲,勢必帶來調控的加強,剔除往期備案后,后期三亞成交量、成交價都會有一定程度的下滑,上漲勢頭將得到抑制。另外,現在整個海南都對市場化商品住房用地嚴格控制,三亞的土地供需矛盾較為凸顯,也在一定程度上帶來了房價上行壓力。

市場化商品住房用地繼續零供應

事實上,近兩三年,三亞乃至整個海南在商品化住宅用地供應量上都有所減少,且降幅不小。

三亞市自然資源和規劃局數據顯示,2018年,三亞商品化住宅用地供應700.8畝,占全年建設用地供應計劃總量的12.10%;2019年,三亞商品化住宅用地供應207畝,供應量環比大幅縮減70%,僅占當年建設用地供應計劃總量的3.77%。

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在2019年、2020年??诔山坏淖≌愑玫刂?,市場化商品住房用地分僅有2宗、5宗,其余多數都為安居型商品房用地。而三亞在2020年的供地中,商品化住宅用地是0供應,8宗住宅類用地全部用于建設安居型商品住房。

2021年,三亞規劃有33.47公頃市場化商品住房用地,占住宅用地供應比例為39.7%,占總土地供應量為9.3%。但目前為止,三亞年內還未出讓市場化商品住房用地。

長期關注海南房地產市場發展的行業研究員羅浩告訴記者,從土地出讓情況來看,三亞今年出讓的國有建設用地以安居房用地和商業辦公用地為主,市場化商品住房用地幾乎沒有出讓,也就是市場化商品住房仍以存量住宅用地消化為主,建設用地供給少是造成市場化商品住房供給少的主要原因之一。

三亞計劃在“十四五”期間建設安居房約3萬套,目前重點建設安居房和保障性租賃住房。其中安居房已開工8個項目,擬建設住房10344套。

三亞的安居房用地采取“限房價、競地價”,通過“招拍掛”的方式出讓,項目為現房、精裝修,配備停車位,旨在讓符合條件的本地居民家庭和引進人才,能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房。

“從房屋類型來看,安居房是面向三亞戶籍的本地居民,以及繳納一定年限社保和個稅的引進人才,商業辦公用房又嚴禁商改住,堵住了很多企業想通過商業辦公改住宅銷售的漏洞,這也進一步減少了市場化住宅類商品房的供給量?!绷_浩補充指出。

以已在11月初開始申報的三亞萬科臨春項目安居房為例,配售房源660套,銷售均價17200元/平方米。為盡早解決此類群眾對住房的剛性需求,此次安居房申報優先保障2020年4月28日前取得三亞戶籍,或者在三亞累計繳納社?;騻€稅10年(含)以上的本地無房戶。

(文章來源:每日經濟新聞)

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